"집은 곧 삶이다"라는 말이 있습니다. 하지만 때때로 내 삶의 터전을 지키는 것이 생각보다 쉽지 않을 때가 있습니다. 임대차 계약이 끝나갈때쯤 "주인이 집을 직접 쓴다고 비워달라고 하네요"라는 부동산 중개인의 전화는 세입자에게 큰 혼란과 스트레스가 됩니다. 그렇다면 , 세입자는 정말 아무런 힘도 없이 나가야만 할까요? 다행이도 그렇지는 않습니다. 우리나라 법은 일정 조건을 갖춘 세입자에게 계약을 연장할 수 있는 권리, 즉 계약갱신청구권을 보장하고 있습니다.
임차인의 계약갱신청구권은 상가 및 주거용 건물 임차인이 일정 조건을 충족할 경우 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 제도는 임차인의 안정적인 거주 및 영업을 보장하기 위해 마련되었으며, 이를 올바르게 활용하기 위해서는 법적 요건과 주의할 점을 정확히 이해해야 합니다. 이 글에서는 실제 사례를 통해 계약갱신청구권의 사용 방법과 주요 주의사항을 알아보겠습니다. 세입자라면 반드시 알아두어야 합니다.
1. 계약갱신청구권의 정의와 행사조건
1) 계약갱신청구권의 정의 및 법적 근거
계약갱신청구권이란 임차인이 일정 요건을 충족할 경우 임대인에게 계약 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 이는 「상가건물 임대차보호법」 및 「주택임대차보호법」에 규정되어 있으며, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 즉, 계약갱신청구권은 세입자는 특별한 사용없이 쫒겨나지 않도록 보호해주는 법적 권리입니다.
2) 계약갱신청구권 행사 조건
다음 조건을 충족해야 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 유효하게 존속 중일 것이어야 합니다.
- 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 연장을 요구해야 합니다.
- 임차인이 임대료를 연체하지 않고 기타 계약의 의무를 성실히 이행했어야 합니다.
- 건물주가 법에서 정한 갱신 거절 사유(재건축, 임대인의 직접 사용 등)에 해당하지 않아야 합니다.
3) 계약갱신청구권의 최대 행사 기간
- 주거용 건물: 최초 2년 계약 포함 최대 4년
- 상가건물: 최초 계약 포함 최대 10년
이 기준을 초과할 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
2. 계약갱신청구권 사용 방법 - 사례 예시
사례 1: 주거 임대차 계약에서의 갱신청구
[상황]
김 씨는 서울에서 전세로 거주 중이며, 계약 만료가 4개월 남은 시점에서 계약 갱신을 희망했습니다. 그러나 임대인은 "다른 세입자가 이미 정해졌다"며 갱신을 거절하였습니다.
[문제 분석]
김 씨는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요청할 권리가 있습니다. 임대인이 다른 세입자를 구했다는 이유만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다.
[대처 방법]
- 임대인에게 정식 내용증명을 통해 계약갱신을 요청합니다.
- 임대인이 거부할 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청합니다.
- 법적 대응 시 계약갱신청구권 보장 여부를 확인합니다.
[결과]
김 씨는 조정위원회를 통해 법적 권리를 주장했고, 결국 계약을 2년 더 연장할 수 있었습니다.
사례 2: 상가 임대차 계약에서의 갱신청구
[상황]
박 사장은 서울 강남에서 작은 카페를 운영 중입니다. 임대차 계약이 3개월 후 만료되는데, 임대인은 "건물을 직접 사용하겠다"며 갱신을 거절하였습니다.
[문제 분석]
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대인은 건물을 직접 사용할 계획이 있거나 재건축 등의 정당한 사유가 있을 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. 그러나 이를 입증할 책임은 임대인에게 있습니다.
[대처 방법]
- 임대인에게 계약갱신청구권 행사 의사 표시합니다.
- 임대인의 "직접 사용" 사유에 대한 증빙자료 요청합니다.
- 대한법률구조공단의 도움을 받아 조정을 신청합니다.
- 거절이 부당할 경우 법원에 갱신청구 소송 제기합니다.
[결과]
박사장은 법적으로 대응했고 임대인은 직접 사용 의사를 입증하지 못했습니다. 박 사장은 결과적으로 계약을 5년까지 연장할 수 있었습니다.
3. 계약갱신청구권 행사 시 주의할 점
1) 계약갱신 요청 기한 엄수
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 반드시 갱신 요청을 해야 합니다. 이 기한을 놓치면 권리를 행사할 수 없습니다.
2) 내용증명 발송
구두로 요청하는 것만으로는 법적 효력이 약합니다. 반드시 내용증명 우편을 통해 공식적인 계약 갱신 요청을 남기는 것이 중요합니다.
3) 임대료 인상 한도 확인
임대인은 갱신 시 임대료를 인상할 수 있으나, 연 5% 이상 인상할 수 없습니다. 간혹 터무니없는 높은 인상을 요구하는 경우도 있으나 5%를 초과하는 경우 부당한 계약 변경으로 간주될 수 있습니다.
4) 임대인의 갱신 거절 사유 검토
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
- 건물 재건축 또는 철거 예정
- 임대인의 직접 사용 목적
- 임차인이 계약 조건을 위반한 경우
- 법에서 정한 기타 사유
5) 분쟁 발생 시 대응 방법
- 주택의 경우: 주택임대차분쟁조정위원회 이용
- 상가의 경우: 대한법률구조공단 및 법원에 소송 제기 가능
[결론]
임차인의 계약갱신청구권은 단순한 법 조항이 아니라 실제 주거생활 및 영업의 안정성을 보장하는 중요한 권리입니다. 이
를 적절히 행사하기 위해서는 법적 요건을 정확히 숙지하고, 사전에 준비를 철저히 해야 합니다. 특히 계약 만료 전 기한 내에 갱신 요청을 공식적으로 하는 것이 가장 중요합니다. 또한 임대인의 갱신 거절이 정당한지 검토하고, 부당한 거절에는 법적 대응을 고려해야 합니다.
계약갱신청구권을 제대로 활용하면 임차인의 권리를 보호하고 안정적인 거주 및 영업을 지속할 수 있습니다. 필요할 경우 법률 전문가의 조언을 받아 보다 효과적인 대처를 하는 것이 바람직합니다.